الضريبة العقارية :: متى يخضع عقار (ما) للضريبة العقارية طبقا للقانون ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨ ؟

 الضريبة العقارية :: متى يخضع عقار (ما) للضريبة العقارية طبقا للقانون ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨ ؟

 

ما هى أسس خضوع عقار ما للضريبة العقارية؟

عزيزي باحث الضرائب العقارية

لم يستطع المشرع تحديد كل المنشأت أو العقارات التى تخضع للضريبة ٠٠ إلا أن وضع عدة شروط إلا وهي :

 

أولا – وضع شروطا عامة لفرض الضريبة فى ( م 8 ) من القانون .

ثانيا – حدد المشرع حالات لاتشبه العقار ولكنها تأخذ حكمه كما فى ( م 9 ) من القانون .

ثالثا – كما حصر المشرع حالات عدم خضوع العقار للضريبة ٠٠ وحالات الإعفاء منها ٠٠ وحالات أخرى ترفع عنها الضريبة وذكرها على سبيل الحصر فى المواد ( 11 و 18 و 19 ) من القانون ٠٠

رابعا – إذا كان الهدف من العقار تحقيق ربح خضع للضريبة العقاريه وأما إذا كان الهدف منفعة عامه فهو معفى منها ٠٠٠ولا يعنينا هنا من هو المالك شخص طبيعى أو أعتبارى أو أن ملكية العقار الدوله أو ملك الأفراد ٠٠ وسنوضح :-

أولا : بالنسبة ( م 8 ) من القانون فقد نصت على :-

 

( تفرض ضريبة سنوية على العقارات المبنية أيا كانت مادة بنائها وأيا كان الغرض الذي تستخدم فيه، دائمة أو غير دائمة، مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء، مشغولة بعوض أو بغير عوض ، سواء أكانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام ….. وتسري الضريبة على جميع العقارات المبنية وما في حكمها في جميع أنحاء البلاد )

ونوضح :

العقار :-

 

هى ( أرض مستغلة أو مبانى أو عقار ملتصق بالأرض أو عقارتحت الأرض أو على الماء )

– (أيا كانت مادة بنائها) :-

 

العقار سواء كان مبنى بالمسلح او الحجر أو الخشب أو الصاج أو غيرها

– (وأيا كان الغرض الذي تستخدم فيه) :-

 

سكنى أو غير سكنى

 

– ( دائمة أو غير دائمة ) :-

فغير دائمة :

 

أى مؤقته بشرط ألا تقل مدة بقائها عن عام حيث أن الضريبة سنوية فإذا كانت مدة إقامة العقار أقل من عام لا تفرض عليها ضريبة

– ( مقامة على الأرض ) :-

 

لأغراض السكنى أو غير السكنى كالمنازل والمصانع .. وغيرها

– ( أو تحت الارض ) :-

 

مثل البدرومات والجراجات ومحطات البنزين .. وغيرها

– ( أو على الماء ):-

 

كالعوامات الراسية والمثبته على الشاطىء بشرط ألا تقل مدة بقائها عن عام

– ( وسواء كانت مشغولة بعوض )

 

أى مؤجرة منه للغير .

( أو بغير عوض ) :-

 

أى ينتفع بها المالك

-(سواء أكانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغوله

 

أو مشغولة على غير إتمام )

والمقصود ( تامة ) :-

 

أى مستوفية كافة الإشتراطات والتجهيزات اللازمة لشغل العقار مثل : تركيب السلم والأبواب والشبابيك والبلاط والأدوات الصحية وتوصيل المياه والكهرباء

– فإذا كانت تامة ربطت

– أما إذا كانت غير تامه فلا تربط بالضريبة .

– ( مشغول على غير اتمام ) :-

 

مشغولة بالسكن أو بغيره من أنواع الإشغال دون إتمام العقار.

ثانيا : بالنسبة ( م 9 ) من القانون فقد نصت على : –

( يعتبر في حكم العقارات المبنية ما يلي :-

أ – العقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة التي تدار بطريق الالتزام أو التراخيص بالاستغلال أو بنظام حق الانتفاع سواء كانت مقامة على أرض مملوكة للدولة أو للملتزمين أو المستغلين أو المنتفعين ، وسواء نص أو لم ينص في العقود المبرمة معهم على أيلولتها للدولة في نهاية العقد أو الترخيص

ب – الأراضي الفضاء المستغلة سواء كانت ملحقة بالمباني أو مستقلة عنها،مسورة أو غير مسورة

ج – التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو اجر. )

ونوضح :-

 

( حكم مافى العقار ) أى أنه ليس عقار ولكنه يأخذ صفة العقار مثل : التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات .

أما الإلتزام : –

هو التعاقد بين الدولة وأى فرد أو جهة غير حكومية وطنية أو أجنبية لإدارة مرفق من مرافق الدولة

ثالثا : ألا يكون ضمن حالات عدم الخضوع

والاعفاءات وحالات الرفع (م11وم 18 وم 19 )

من القانون : –

فهذه الحالات وردت على سبيل الحصر وعدم خضوع كل حالة من تلك الحالات بالضريبة متوقف على شرط فإذا اختل هذا الشرط أصبحت تلك الحاله خاضعة للضريبة

1- حالات عدم الخضوع (م11) تنص على :-

 

( لا تخضع للضريبة: –

أ – العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام ، وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الإعتبارية.

ب – الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.

ج – العقارات المبنية التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة ، وذلك من تاريخ الإستيلاء الفعلي بواسطة الجهات التي نزعت ملكيتها.

د – الأحواش ومباني الجبانات ).

2 – حالات الإعفاء من الضريبة(م 18) تنص على:-

( مع عدم الإخلال بالإعفاءات المنصوص عليها في المادة (4) من هذا القانون ، تعفي من الضريبة :-

(أ) الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إداراتها أو لممارسة الأغراض التي أنشئت من أجلها.

(ب) أبنية المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات التي لا تهدف إلي الربح.

(ج ) المقار المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية بشرط أن يتم استخدامها في الأغراض المخصصة لها.

( د) الوحدة العقارية التي يتخذها المكلف سكنًا خاصًا رئيسيًا له ولأسرته ، والتي يقل صافي قيمتها الإيجارية السنوية عن 24000 جنيه ( أربعة وعشرون ألف جنيه ) علي أن يخضع ما زاد علي ذلك للضريبة ، وتشمل الأسرة في تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجه والأولاد القصر.

( هـ) كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافي قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه (ألف ومائتي جنيه) علي أن يخضع ما زاد للضريبة.

( و ) أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقا للقوانين المنظمة لها.

( ز ) العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية بشرط المعاملة بالمثل فإذا لم يكن للضريبة مثيل في أي من الدول الأجنبية جاز للوزير بعد أخذ رأي وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة.

(ط) الدور المخصصة لاستخدامها في مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح.

(ى) أندية وفنادق القوات المسلحة ودور الأسلحة والمجمعات والمراكز الطبية والمستشفيات والعيادات العسكرية والعقارات المبنية في نطاقها وغيرها من الوحدات التي تقترحها هيئة عمليات القوات المسلحة علي أن يصدر بتحديدها قرار من وزير الدفاع بالاتفاق مع الوزير المختص وفي جميع الأحوال لا تخضع أيًا من هذه الجهات لأعمال لجان الحصر والتقدير وفقًا لما تقتضيه إعتبارات شئون الدفاع ومتطلبات الأمن القومي …)

3 – حالات الرفع (م 19) من القانون تنص على:-

( ترفع الضريبة في الأحوال الآتية :-

1- أذا أصبح العقار معفياً طبقاً للمادة 18 من هذا القانون.

2 – إذا تهدم أو تخرب العقار كليا أو جزئيا إلى درجة تحول دون الإنتفاع بالعقار كله أو جزء منه.

3 – إذا أصبحت الأرض الفضاء المستقلة عن العقارات المبنية غير مستغلة. ويكون رفع الضريبة عن العقار كله أو جزء منه بحسب الأحوال.

رابعا : يخضع العقار للضريبة العقارية إذا كان الغرض من استغلال العقار الربح وليس المنفعة العامة ٠٠ وإذا كان الهدف من استغلال العقار المنفعة العامه أعفى من الضريبة بصرف النظر عمن هو مالك العقار أشخاص طبيعية أو اعتبارية ٠٠ أو العقار ملك الدوله أو أفراد :-

فلا يعنى المشرع من يملك العقار هل هو جهه حكومية أوغير حكومية أو شخص طبيعى أو اعتباري كل ما يعنيه:-

– إذا كان نشاط المنشأة يهدف الى الربح يخضع للضريبة

– وإذا كان نشاطها يهدف الى المنفعة العامه فهو معفى منها

اخيرا نلخص ماسبق :-

 

يكون العقار خاضع للضريبة بالشروط الآتية : –

أولا : تفرض الضريبة

1 – إذا كان عقارا أو مافى حكم العقار

2 – أو ثابت لمدة اكثر من عام

3 – أو تاما

4 – أو تاما ومشغولا

5 – أو مشغولا على غير اتمام

ثانيا : تفرض الضريبة بشرط ألا يكون ضمن حاله من حالات المواد ( 11 و 18 و 19 ) من القانون .

ثالثا : وأيضا تفرض الضريبة على أى حالة من حالات المواد ( 11 و 18 و 19 ) من القانون إذا خالفت شرطا من الشروط التى وضعها المشرع والتى أعفيت من الضريبة بسببها.

– على سبيل المثال البند (ب من م 18 من القانون

تنص على : –

( تعفي من الضريبة … أبنية المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات التي لا تهدف إلي الربح…..)

– فإذا كانت تلك المؤسسات التعليمية أو المستشفيات أو المستوصفات أو الملاجئ أو المبرات تهدف إلي ربح فرضت عليها الضريبة لمخالفتها شرط الإعفاء .

ثالثا : تفرض الضريبة إذا كان استغلال العقار بهدف الربح وليس المنفعة العامة وذلك بصرف النظر عن ملكية العقار

– فلا يعنينا من يملك العقار ( شخص طبيعي أو شخاص اعتباري . أو جهه حكومية أو غير حكومية ) بقدرما يعنينا الغرض الذى يستخدم فيه